Co zrobić żeby otrzymać kredyt na zakup mieszkania? Jak poprawić zdolność kredytową, czyli swój obraz w oczach banków? Jak dostać kredyt, który jest najtańszy? Czy trzeba wiedzieć co to jest WIBOR? Czy da się przenieść kredyt do innego banku, by płacić mniejsze raty? I jak przygotować się do kredytu tak, by ten nie zrujnował Cię finansowo?
Kredyty hipoteczne – jak się przygotować i co trzeba o nich wiedzieć – link do wysłuchania odcinka
Jak mówiłem już w wielu odcinkach, kredyt hipoteczny, to właściwie jedyny kredyt, który powinieneś rozważyć. Ja miałem na swoim koncie aż 3 kredyty hipoteczne! Pierwszy z nich zaciągnąłem, gdy miałem 25 lat i pierwszą poważną pracę, w dodatku zrobiłem to z ówczesną, byłą partnerką. I tak, to było dość szalone. Pamiętam, że wiele znajomych osób, mówiło mi wtedy, że kredyt wiąże bardziej niż ślub. Okazało się na szczęście, że to nieprawda 🙂 Pamiętam, że wtedy nawet nie byłem pewien jak wygląda procedura sprzedaży mieszkania z kredytem. Jednak po rozstaniu, udało się zarówno kredyt jak i nieruchomość przepisać na jedną osobę, a po kilkunastu latach, mieszkanie zostało sprzedane za mniej więcej dwa razy tyle za ile zostało kupione, a kredyt w pełni spłacony.
Ale nie zawsze jest to takie proste. W dzisiejszym odcinku chcę trochę opowiedzieć o kredytach hipotecznych. W internecie jest co najmniej kilka dobrych, kompleksowych poradników, które traktują na ten temat. Ja jednak nie chcę tutaj opowiadać szczegółowo o każdym aspekcie kredytu, a opowiedzieć o kilku, moim zdaniem najbardziej istotnych elementach, bazując na moim kredytowym doświadczeniu. I to dotyczy zarówno tych z Was, którzy rozważają wzięcie kredytu, jak i tych, którzy już niosą na barkach cięzar kredytu hipoteczny, ale chcieliby się trochę odciążyć, czyli przenieść kredyt do innego banku, na lepszych warunkach, bo takie coś jest jak najbardziej możliwe.
Podstawowe informacje o tym czym jest kredyt hipoteczny
Kredyt hipoteczny to najczęściej jedno z największych zobowiązań finansowych, jakie podejmiesz w życiu. Sam decyzja o kupnie mieszkania i olbrzymim zobowiązaniu finansowym jest po prostu stresująca, a ja uważam, że nic tak nie redukuje poczucia stresu jak dobre przygotowanie i poczucie kontroli. Po prostu biorąc kredyt czy już mając kredyt, warto trochę wiedzieć na ten temat, a nie tylko polegać na doradcy kredytom czy pracowniku banku.
Kredyt hipoteczny, to nie jest zwykły kredyt konsumpcyjny. Możesz go zaciągnąć na ściśle określony cel jakim jest najczęściej zakup mieszkania lub domu. Zabezpieczeniem tego kredytu jest hipoteka, czyli w uproszczeniu to, że bank udzielający kredytu, ma zabezpieczenie w postaci nieruchomości, na którą tego kredytu udziela.
Mówi się, że kredyt hipoteczny jest tani, bo rzeczywiście, roczna stopa oprocentowania kredytów hipotecznych jest niska w porównaniu do innych typów kredytów, np. kredytów konsumpcyjnych i to nawet teraz, przy bardzo wysokich stopach procentowych NBP, które jak już wspominałem w kilku odcinkach, mają bezpośredni wpływ na wysokość kredytów. Jednak kredyt hipoteczny zaciąga się na wiele lat. Najczęściej na co najmniej 20, ale wiele kredytów hipotecznych można zaciągnąć nawet na 35 lat. To kawał życia! I przez takie 35 lat bank może zarobić na Tobie krocie. Np. zaciągając kredyt na 300 tys. przez ten czas z oprocentowaniem 8% i ratami stałymi, oddasz bankowi prawie dwa razy tyle, a konkretnie 594 tys. złotych.
Z jednej strony więc bankom zależy na udzielaniu kredytów hipotecznych, bo mogą dobrze na nich zarobić i mają zabezpieczenie w postaci hipoteki, z drugiej – chcą udzielać kredytów tym, którzy będą je spłacać, stąd uzyskanie kredytu hipotecznego wymaga spełnienia kilku wymagań, przede wszystkim posiadania odpowiedniej zdolności kredytowej.
Tu jeszcze istotna uwaga. Słyszałaś pewnie o kredytach frankowych. Były to kredyty, które charakteryzowały się dużym ryzykiem walutowym. Całe zamieszanie związane z kredytami frankowymi polega na tym, że gdy były one najpopularniejsze, w latach 2006 – 2008, cena franka oscylowała wokół 2 – 2,5 zł, więc osoby, które je zaciągały, płaciły znacznie niższe raty, niż w wypadku kredytów złotówkowych. W późniejszych latach frank drożał, i doszedł nawet do poziomu 5 zł. Dla osoby, która wzięła taki kredyt i zarabiała w złotówkach, oznaczało to, że na ratę kredytu musiała wydać aż 2 razy tyle, i że w stosunku do złotówki, zadłużenie wobec banku wzrosło aż dwukrotnie! Między innymi dlatego do 2013 r. kredyty hipoteczne dla osób zarabiających w złotówkach, są udzielane tylko w złotówkach. Dlatego wszystko to o czym dzisiaj opowiadam, dotyczy kredytów złotówkowych.
Zdolność kredytowa, czyli co jest istotne dla banku, żeby udzielić Ci kredyt
Żeby otrzymać kredyt na mieszkanie, trzeba się przygotować. I to zarówno mentalnie – w końcu będziesz zadłużony na wiele lat i na bardzo dużą kwotę, ale też przede wszystkim finansowo – zarówno po to, żeby w ogóle dostać kredyt, jak i po to, by jego spłacanie nie stało się ciężarem nie do udźwignięcia.
Podstawowa sprawa to zdolność kredytową. Głównym czynnikiem wpływającym na zdolność jest to, ile dochodu “netto”, na rękę, ma się po uwzględnieniu kosztów życia i na ile stały jest ten dochód. Więc jeżeli masz jakieś długi czy inne zobowiązania kredytowe, to z miejsca Twoja zdolność kredytowa jest znacznie niższa.
Jest też coś takiego jak historia kredytowa. Dobra historia kredytowa, czyli np. jakieś długi z przeszłości, które zostały sprawnie, albo nawet przed czasem spłacone, czy karta kredytowa, zawsze spłacana na czas mogą zdolność kredytową poprawić. A jeżeli kredyt jest zaciągany przez dwie osoby, np. związek nieformalny czy małżeństwo i te dwie osoby mają uregulowaną sytuację finansową, to ta zdolność kredytowa się znacznie zwiększa, dzięki czemu bank będzie gotowy udzielić kredytu na wyższą kwotę.
Jak otrzymać darmowy raport BIK na temat zdolności kredytowej
Z perspektywy banku Twoja zdolność kredytowa, nie jest oceniania tylko na podstawie Twoich deklaracji, ale przede wszystkim informacji z Biura Informacji Kredytowej. Ty też możesz sprawdzić tam swoją zdolność kredytową. Standardowo taki raport BIK kosztuje 49 zł, jednak każdemu przysługuje raport raz na pół roku za darmo, tyle, że BIK nigdzie o tym nie informuje. Żeby otrzymać taki darmowy raport wystarczy założyć konto na BIK.pl, następnie korzystając z funkcji wiadomości wysłać pisemną prośbę o przygotowanie raportu.
Korzystając z raportu BIK i darmowych ogólnodostępnych kalkulatorów zdolności kredytowej możesz jeszcze przed udaniem się do banków, wstępnie obliczyć swoją zdolność kredytową. Wstępnie, bo w rzeczywistości każdy bank podejmuje decyzję o udzieleniu bądź kredytu samodzielnie. Bardzo często jest tak, że jeden bank jest gotowy udzielić Ci kredytu, a inni odmówi. Przy okazji – link do tego i innych przydatnych kalkulatorów, znajdziesz w komentarzach do odcinka.
W ogóle teraz jest dość specyficzny moment na branie kredytu, bo ze względu na wysokie stopy procentowe mających bezpośredni wpływ na wysokość kredytów dzisiaj liczona zdolność kredytowa jest znacznie mniejsza niż jeszcze choćby w 2021 r., a to bezpośrednio przekłada się na kwotę jaką w ramach kredytu można uzyskać. We 2021 roku przy dochodach rzędu 8 tys. zł netto i dość wysokich kosztach utrzymania, można było otrzymać kredyt na ok. 700 tys. złotych. Dzisiaj przy takich samych dochodach maksymalny kredyt jaki można dostać to ok 370 tysięcy złotych.
Poza wolną kwotą netto, jaką dysponuje się co miesiąc, bardzo duże znaczenie czy bank zgodzi się na udzielenie kredytu ma też forma zatrudnienia. Optymalnie jest mieć umowę o pracę na czas nieokreślony, inne formy zatrudnienia, łącznie z umową o dzieło czy działalnością gospodarczą też wchodzą w grę, ale o kredyt będzie już trudniej, trzeba mieć wtedy np. udokumentowaną dłuższą historię zatrudnienia, a bank może poprosić o dostarczenie większej liczby dokumentów.
Wkład własny
Jak już zakładasz, że masz, albo macie, zdolność kredytową, to potrzebujecie wkład własny, czyli określoną kwotę, którą musicie wpłacić na start. Obecnie minimalny wkład własny wynosi 10% wartości nieruchomości, choć w większości banków jest to 20%. Oznacza to, że żeby w ogóle dostać kredyt np. na 500 tys. złotych, musicie dysponować kwotą 25 albo nawet 50 tys. złotych. Jednak, co nie jest powszechnie wiadome, wkład własny to nie musi to być wyłącznie gotówka. W zależności od banku wkład własny mogą też stanowić różne inne formy oszczędności, m.in. środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE w PPK ( to zresztą kolejny argument żeby z PPK nie rezygnować). Wkładem własnym jest też zadatek, czyli ta kwota, którą się wpłaca sprzedającemu mieszkanie, żeby je “zaklepać” i który wpisany jest w umowie przedwstępnej.
A kwotę zadatku należy wybrać bardzo rozważnie, bo jeśli to Ty, jako kupujący, zrezygnujesz z zakupu mieszkania, bo nie dostałeś kredytu, to kwotę zadatku tracisz. Niski zadatek, jest dla Ciebie bezpieczniejszy, ale z kolei jeżeli kupujesz mieszkanie w atrakcyjnej dzielnicy, które cieszy się sporym zainteresowaniem, to inny kupujący może zaoferować sprzedawcy na tyle wyższą kwotę zakupu, że sprzedającemu będzie po prostu opłacało się zerwać z Tobą umowę i oddać Ci ten wart np. kilkanaście tysięcy, zadatek, bo jego nowy klient i tak jest w stanie kupić mieszkanie za kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej.
„Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy”, czyli jak kupić mieszkanie na kredyt bez wkładu własnego
Powstał też nowy program rządowy, który nazywa się “Rodzinny kredyt mieszkaniowy” i umożliwia, przy spełnieniu pewnych założeń, zakup nieruchomości bez żadnego wkładu własnego! Żeby go z niego skorzystać trzeba spełnić szereg wymagań, m.in. nie posiadać żadnej nieruchomości gdy jest się osobą bezdzietną. Program nazywa się rodzinny, bo zawiera szereg zachęt dla rodzin, np. po urodzeniu się w rodzinie 2 dziecka, rząd spłaci 20 tys. kredytu, a w przypadku trzeciego dziecka, aż 60 tys. Warto też pamiętać, że rata kredytu w przypadku otrzymania takiego kredytu będzie też odpowiednio wyższa, bo do spłacenia będzie cały kapitał, który zwykle jest pomniejszany o 10-20% wartości nieruchomości, czyli właśnie ten wkład własny.
Oprocentowanie kredytu, czyli stawka bazowa + marża, oraz czym jest WIBOR
Na oprocentowanie, czyli wysokość raty kredytu, wpływają przede wszystkim dwa parametry – stawka bazowa oraz marża banku i to o nich koniecznie trzeba wiedzieć decydując się na kredyt.
Stawka bazowa może być stała przy kredytach o stałym oprocentowaniu, albo zmienna dla kredytów o oprocentowaniu zmiennym. Dotychczas większość kredytów złotówkowych udzielanych w Polsce miało oprocentowanie zmienne, zależne od tzw. WIBORu.
Pewnie obiło Ci się kiedyś o uszy to hasło. WIBOR to stawka, po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze, ale co znacznie ważniejsze, podstawowy parametr na bazie którego obliczana jest rata kredytów. WIBOR jest zależny od wysokości stóp procentowych, im są one wyższe, tym oprocentowanie kredytów jest wyższe i vice versa. Właśnie dlatego obecnie raty kredytów hipotecznych są tak wysokie, bo WIBOR wynosi aż 6,9%, a dla porównania choćby przez znaczną część 2019 r. było to 1,7%, a w 2020 i 2021 r. nawet poniżej 1%.
WIBOR może się zmieniać w czasie, dlatego trudno powiedzieć jakiej będzie wysokości w najbliższych latach. Jednak jeśli inflacja w Polsce zacznie zwalniać i NBP będzie obniżać stopy procentowe, to WIBOR zacznie spadać, a tym samym raty kredytów hipotecznych opartych na WIBORZe będą maleć. To jak będą spadać lub rosnąć raty kredytów opartych na WIBORze można zobaczyć w kalkulatorze, który przygotował Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Obecnie, w związku z tym całym zamieszaniem związanym z wysoką inflacją i rosnącymi ratami kredytów, banki wprowadziły więcej kredytów o stałym oprocentowaniu, które jeszcze przed wybuchem inflacji były rzadkością. Taki kredyt daje gwarancję, że przez 5 lat po podpisaniu umowy raty będą stałe, a gdy ten okres minie, bank przedstawia kolejną ofertę, opartą na aktualnej sytuacji rynkowej.
Drugi bardzo istotny parametr to tzw. marża banku. Marża, to jest stały zarobek banku, który przysługuje mu przez cały okres udzielania kredytu. Obecnie średnia marża wynosi trochę ponad 2%, najniższe marże to ok. 1,8%, a najwyższe to nawet ponad 3%. Marża jest dla Ciebie bardzo istotna, bo jako decydujący się na wzięcie kredytu, masz wpływ na jej wysokość. Dlatego trzeba szukać takich ofert, w których marża jest najniższa, bo nawet pół punkta procentowego różnicy, może się przełożyć na znacznie wyższy kredyt w przyszłości. Np. przy kredycie na 500 tys. zaciągniętym na 30 lat, płacąc o pół procenta wyższą marżę, musiałbyś oddać bankowi aż 63 tys. złotych więcej!
Pełne oprocentowanie raty kredytu, jest więc sumą stawki bazowej i marży banku. Np. na oferowany teraz przez Citibank kredyt o oprocentowaniu 8,69% składa się WIBOR, który wynosi obecnie 6.9% oraz marża banku w wysokości 1,79%.
Z kolei na każdą ratę kredytu składa się część kapitałowa i odsetkowa. To, że kredyt hipoteczny jest nisko oprocentowany w stosunku do innych kredytów, i to nawet przy przy bardzo wysokich stopach procentowych to tylko pół prawdy. Bo ze względu na długość kredytu i liczbie spłacanych przez 20-30 lat rat, mnóstwo pieniędzy oddaje się do banku w formie odsetek. Przy ratach stałych, przez pierwsze miesiące spłacania, np. dla raty 4 tys. zł, aż 3750 zł to odsetki, a tylko 250 zł to kapitał, czyli zaledwie o tyle maleje Twoje zadłużenie wobec banku!
Całkowite koszty kredytu i całkowite koszty zakupu nieruchomości
Sama rata kredytu, to niestety nie wszystkie koszty. Każdy klient jest zobowiązany do opłacanie ubezpieczenia pomostowego, czyli czasu od udzielenia przez bank kredytu, do umieszczenia wpisu o hipotece do księgi wieczystej nieruchomości. A to dopiero początek. Większość banków pobiera jeszcze tzw. prowizję, czyli jednorazową opłatę za udzielenie kredytu. Taka prowizja wynosi zwykle nawet do 3-4% wartości kredytu. Czyli np. dla kredytu na 500 tys. zł, dwuprocentowa prowizja, to będzie dodatkowe 10 tys. zł. Banki bardzo często wymagają też ubezpieczenia mieszkania, a czasem ubezpieczenia na życie, a to dodatkowe kilkaset złotych rocznie przez cały czas spłaty kredytu. Biorąc kredyt będziesz musiał też zapłacić za operat szacunkowy, czyli wycenę kupowanej nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę, a to kolejne kilkaset złotych.
Do kosztów samego kredytu trzeba też policzyć koszty zakupu nieruchomości, a więc np. prowizję agencji nieruchomości, podatki czy koszty sporządzenia aktu notarialnego. Dla przykładu zakup mieszkania z rynku wtórnego za 500 tys. zł to dodatkowe koszty rzędu 14 tys. zł i to nie licząc prowizji agencji.
Przygotowując się do zakupu nieruchomości polecam utworzyć sobie prosty arkusz kalkulacyjny w którym będziesz wpisywała wszystkie koszty.
Jak dostać kredyt hipoteczny na dobrych warunkach?
Jak już wiesz to wszystko o czym dotychczas opowiedziałem, to możesz zabrać się za poszukiwanie kredytu.
Ubiegając się o kredyt hipoteczny, zawsze trzeba brać pod uwagę ofertę kilku banków, w tym koniecznie zwrócić się do banków, z których usług korzysta się od lat, bo mogą mieć one bardziej atrakcyjne oferty kredytowe dla stałych klientów. Warto po wpisaniu swoich założeń co do kredytu skorzystać z porównywarki czy rankingu kredytów hipotecznych, a potem skontaktować się przynajmniej z 4 bankami. Zależeć Ci powinno na takiej ofercie gdzie oprocentowanie jest najniższe, a konkretnie gdzie najniższa jest marża banku oraz gdzie jest najmniej opłat dodatkowych. Tu pada też pytanie czy wybrać kredyt ze stałym (na 5 lat) czy zmiennym oprocentowaniem? Ja bym w tym momencie skłaniał się do kredytu ze zmiennym oprocentowaniem, bo stopy procentowe są na rekordowo wysokim poziomie i raczej powinny spadać, ale nie dam sobie ręki uciąć, że tak będzie na pewno.
Kolejna decyzja, to czy kredyt ma mieć raty równe, czy malejące. Większość klientów wybiera raty równe, bo szczególnie na początku kredytu są one dużo “lżejsze” dla portfela, jednak raty malejące sprawiają, że kredyt całościowo kosztuje znacznie mniej. Przykładowo, dla kredytu na 500 tys. o ratach równych, przy oprocentowaniu na poziomie 9%, przez 30 lat rata będzie na poziomie 4 tys. zł, a jej wysokość może się zmniejszać i zwiększać tylko ze względu na wysokość stóp procentowych. Przez te lata bankowi musiałabyś oddać aż 948 tys. zł. Ten sam kredyt przy ratach malejących, miałby przez pierwsze lata raty na poziomie 5 tys. zł, więc o ponad 1 tys. zł więcej, a wysokość raty do poziomu 4 tys. spadłaby dopiero po 9 latach. Jednak raty w ostatnich latach kredytu wynosiłyby już tylko niecałe 1,5 tys. zł. Co więcej, przez 30 lat, musiałabyś oddać bankowi tylko 676 tys., czyli ponad 272 tys. mniej niż w przypadku rat równych! Dzieje się tak dlatego, że w przypadku rat stałych, przez pierwsze lata, większość pieniędzy jakie płacimy, to odsetki banku, a nie kapitał, czyli kwota zaciągniętego kredytu.
Procedura przyznawania kredytu hipotecznego
Po wybraniu kilku banków, należy złożyć do nich wnioski o przyznanie kredytu hipotecznego. Na podstawie wypełnienia kilku prostych formularzy i przejrzenia przez bank raportu z Biura Informacji Kredytowej, bank będzie w stanie od razu powiedzieć, czy mamy szansę na kredyt, czy nie. To tzw. wstępna decyzja kredytowa, czyli wstępna gotowość banku do udzielenia kredytu.
Jednak żeby otrzymać ostateczną decyzję kredytową, trzeba dostarczyć szereg dokumentów, mogą to być np. zaświadczenia o zatrudnieniu, PITy za poprzednie lata, wyciągi z rachunków bankowych, umowa przedwstępna dotycząca zakupu mieszkania, operat szacunkowy i szereg innych. Dopiero po ich dostarczeniu i przeanalizowaniu bank udziela finalnej decyzji kredytowej i najczęściej wtedy przedstawia roboczą wersję umowy kredytowej.
Z taką umową trzeba się bardzo dokładnie zapoznać, zawiera ona bowiem wszystkie najważniejsze informacje na temat udzielonego kredytu, m.in. całkowitą wysokość oprocentowania, na którą składa się oprocentowanie samego kredytu i marża banku, harmonogram spłat, ale też wszelkie zapisy dotyczące dodatkowych kosztów kredytu, np. wysokość prowizji, wymagania dodatkowych ubezpieczeń czy kara za wcześniejszą spłatę kredytu, która zresztą, zgodnie z polskim prawem, może obowiązywać przez maksimum trzy lata.
Cały ten proces może trwać nawet 2 miesiące, warto dać sobie więc taki zapas podpisując umowę przedwstępną na zakup nieruchomości.
Optymalnie jest uzyskać finalną zgodę na kredyt przynajmniej od 2 banków, a następnie dokładnie policzyć, który kredyt jest dla Ciebie zwyczajnie tańszy, czyli przede wszystkim ma niższą marżę i mniej kosztów dodatkowych.
Czy warto skorzystać z pomocy pośrednika kredytowego?
Jeżeli czujesz, że składanie dokumentów do kilku banków to dla Ciebie za dużo, to możesz rozważyć skorzystanie z oferty pośrednika kredytowego, czyli osoby, która prowadzi Cię za rączkę przez proces ubiegania się o kredyt. W dodatku taka osoba zrobi to za darmo, ponieważ zarabia na prowizji, którą wypłaca mu bank, po przyznaniu i udzieleniu kredytu. Dlatego zawsze warto pamiętać, że część pośredników może oferować nie taki kredyt, który jest najbardziej korzystny dla Ciebie, ale taki, na którym najwięcej zarobi. W związku z tym pośredników należy szukać głównie z polecenia i bardzo otwarcie rozmawiać z nimi na temat swoich oczekiwań. I pamiętaj, że nawet jeśli korzystasz z oferty pośrednika, to i tak musisz trzymać rękę na pulsie i nie poddać się temu miłemu uczuciu, że ktoś wszystko za ciebie załatwi.
Refinansowanie kredytu, czyli przeniesienie kredytu do innego banku, na lepszych warunkach
Może się wydawać, że to wszystko co powiedziałem dotyczy osób, które dopiero przygotowują się do wzięcia kredytu hipotecznego. Ale jeżeli już masz kredyt hipoteczny, to również powinieneś się zainteresować dzisiejszym odcinkiem, ponieważ kredyt można przenieść do innego banku oferującego lepsze warunki, czyli go refinansować.
Refinansowanie kredytu może być opłacalne zwłaszcza w sytuacji, gdy podpisałeś wyjątkowo niekorzystną umowę kredytową. Być może miałeś dość niską zdolność kredytową i otrzymałeś kredyt na niezbyt dobrych warunkach, np. z bardzo wysoką marżą, na poziomie 3%. Dziś możesz zarabiać znacznie więcej, a Twoja historia kredytowa może być znacznie lepsza, bo np. widać, że regularnie spłacałeś raty kredytu. Jeśli udałoby Ci się przenieść kredyt do banku, w którym marża wynosi 1,9%, to przy kredycie na pół miliona złotych, miesięczna rata byłaby dla Ciebie niższa o ponad 300 złotych, a po 30 latach zapłaciłbyś za kredyt ponad 140 tys. zł mniej. Dlatego nawet jeśli masz kredyt, warto sprawdzić co masz w umowie, a następnie przejrzeć aktualne oferty banków.
Nic nie stoi też na przeszkodzie, żeby negocjacje o warunki kredytu rozpocząć we własnym banku, powołując się na dużo bardziej atrakcyjne oferty dostępne na rynku i dopiero jeśli to się nie uda, złożyć dokumenty o refinansowanie w innych bankach. Sama procedura przyznania refinansowania jest mniej skomplikowana od tej przy udzieleniu kredytu, nie jest potrzebny np. żaden wkład własny i bank zwykle prosi o znacznie mniej dokumentów, same koszty uruchomienia kredytu też są znacznie mniejsze. W refinansowaniu kredytu bardzo może też pomóc dobry pośrednik kredytowy.
Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?
Miałem 3 kredyty, każdy na 30 lat, a nie mam już żadnego. Jedno mieszkanie zostało sprzedane, ale przy dwóch innych przy każdej możliwej okazji starałem się nadpłacać kredyt. Nadpłacanie kredytu ma prawie same plusy. Po pierwsze, każda nadpłata czy to o 2 tys. zł, czy o 50 tys. zmniejsza Twoje zadłużenie wobec banku, czyli wielkość kapitału, który musisz oddać. Dokonując nadpłaty kredytu, możesz zdecydować, czy rata kredytu ma się zmniejszyć, czy wolisz, żeby skrócił się okres kredytowania. Za nadpłacanie kredytu po pierwszych trzech latach od jego przyznania bank nie może pobierać żadnych opłat.
Czy są sytuacje w których nie warto nadpłacać kredytu? Tak, jeśli masz pewność, że pieniądze, które chcesz przeznaczyć na spłatę kredytu, mógłbyś zainwestować i zyskać na nich więcej, jednak przy kredycie np. oprocentowanym na 9% może być to naprawdę trudne. No i nadpłacanie kredytu nie ma sensu, jeśli będziesz potrzebował gotówki na jakiś inny cel i musiałbyś się posiłkować kredytem konsumpcyjnym. który na pewno będzie droższy niż kredyt hipoteczny. Właściwie w każdym innym wypadku warto kredyt nadpłacać.
Kredyt 2 procent – nowy program rządowych dopłat do kredytów
Nie mogę też nie wspomnieć o programie, o którym ostatnio jest głośno, czyli kredycie 2%, który ma ruszyć już w lipcu tego roku. To nowy rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych skierowany do osób, które kupują pierwsze mieszkanie. Limit wysokości kredytu to 500 tys. przy zakupie jednoosobowym i 600 tys. dla małżeństw i rodziców. W przypadku takiego kredytu oprocentowanie będzie stałe przez pierwsze 10 lat i będzie wynosiło 2% plus marża banku, czyli przy obecnym średnim zarobku banków na poziomie 2,4%, kredyt będzie oprocentowany łącznie na 4,4%. To rzeczywiście bardzo atrakcyjna oferta w stosunku do tego, co jest na rynku teraz, gdzie oprocentowanie kredytów wynosi średnio ok. 9 %. W związku z tym, że oprocentowanie kredytu będzie niższe, prawdopodobnie będzie też łatwiej taki kredyt uzyskać.
Koszt raty malejącej – bo tylko takie będą oferowane – typowego, wałkowanego tu już wielokrotnie 30-letniego kredytu na 500 tys. zł powinien w tej rządowej ofercie wynieść 3,2 tys. zł, w stosunku do ok. 5 tys. zł, czyli typowej ofercie obecnie.
Po 10 latach okres dopłat Państwa się kończy i wtedy kredyt będzie oferowany już na rynkowych warunkach, jednak ze względu na to, że od początku wymuszone są w tej ofercie raty malejące, to po 10 latach spłacona jest znaczna część kapitału, więc te nowo wyliczone raty powinny być stosunkowo niskie.
Z perspektywy osoby kupującej pierwsze mieszkanie to będzie atrakcyjny program, zwłaszcza w ciągu najbliższych kilku miesięcy. Pozostaje pytanie jak będzie z dostępnością tych kredytów, rząd szacuje, że będzie mógł ich rocznie oferować ok. 30-40 tys., i zapewnia, że pokryje to większość zapotrzebowania.
Jednak, na co zwraca uwagę wielu komentatorów, ten program znacznie przyczyni się do wzrostu cen nieruchomości, i to zwłaszcza tych, które będą kosztować do 500 tys. zł. Obecnie nowe mieszkania do tej kwoty, choćby w Warszawie są oferowane po średnio 14 tys. zł za metr, a to oznacza, że średnia wielkość mieszkania jakie będzie można kupić w stolicy to 35 m2. A po wprowadzeniu tego programu, za pół miliona złotych, będzie można zapewne kupić jeszcze mniej metrów kwadratowych.
Podsumowanie
Decydując się na wzięcie kredytu hipotecznego trzeba wszystko bardzo dokładnie policzyć, zdawałoby się nieznaczne różnice w oprocentowaniu, mogą się skumulować w ciągu lat spłaty kredytu w bardzo duże dodatkowe kwoty.
Teraz w ogóle o kredyt trudno, bo ze względu na wysokie stopy procentowe są one dość drogie, jeśli teraz uda Ci się jednak otrzymać kredyt, to można się tylko cieszyć, bo w ciągu następnych kilku lat, kredyty powinny stanieć. Z kolei jeśli nie otrzymałeś teraz kredytu, a zamierzasz kupić nieruchomość, to nic straconego. Za jakiś czas, obstawiam tu rok – 2 lata, kredyty będą stawały się bardziej dostępne, a teraz będziesz miał czas się do zakupu przygotować, czyli odłożyć pieniądze na wkład własny czy zbudować dobrą historię kredytową.
Pamiętam, że jak brałem pierwszy kredyt to byłem przerażony nawet nie tyle wysokością raty, co zobowiązaniem finansowym na 30 lat. Jednak wraz z biegiem czasu Twoja sytuacja finansowa powinna się poprawiać, a przez tak długi czas pojawią się okazje by nadpłacać kredyt, a być może nawet spłacić go w całości, czego serdecznie życzę!
Dodaj komentarz